Banca pública i empresa pública d’habitatge: una solució a la crisi de l’habitatge

Si la població creix i l’habitatge és una necessitat essencial, cal recuperar capacitat pública per construir, rehabilitar, gestionar i finançar habitatge a llarg termini.

Quasi dues dècades després de l’esclat de la darrera gran bombolla immobiliària al nostre país, quan es construïa a dojo, el problema de l’habitatge s’ha convertit en una de les principals preocupacions socials de Catalunya, de l’Estat espanyol i de bona part d’Europa. El preu de compra i dels lloguers ha assolit nivells que dificulten l’emancipació dels joves, comprometen una part cada vegada més important dels ingressos de les famílies i, en determinats territoris, fins i tot dificulten que els treballadors puguin viure a prop dels seus llocs de feina.

Davant d’aquesta situació, sovint es parla de limitar els preus, concedir ajudes al lloguer, mobilitzar habitatges buits o incentivar la construcció privada. Totes aquestes mesures poden formar part d’una política d’habitatge, però hi ha una qüestió prèvia que no podem obviar: si necessitem més habitatges, hem de construir més habitatges i hem de rehabilitar i recuperar una part important del parc existent.

A més, hi ha una realitat demogràfica que no podem ignorar. Quan augmenta la població d’un territori, també augmenta la necessitat d’habitatges. Si arriben nous habitants, si augmenta el nombre de llars unipersonals, si les persones viuen més temps soles o si es concentra activitat econòmica i ocupació en determinades zones, la demanda residencial també creix. Pretendre que una quantitat d’habitatges pràcticament invariable pugui donar resposta indefinidament a una població creixent és una equació que no pot funcionar.

Per això cal abordar el problema des de l’arrel i assumir que l’habitatge és una infraestructura essencial de qualsevol societat moderna.

Una empresa pública que controli tot el cicle de l’habitatge

La meva proposta és crear una gran empresa pública de gestió integral d’immobles, amb capacitat per intervenir en totes les fases necessàries per generar i conservar habitatge: des de la promoció i adquisició de sòl fins a la construcció, la rehabilitació, la reforma, la gestió i el manteniment dels edificis.

Aquesta empresa pública hauria de treballar conjuntament amb ajuntaments, Generalitat i Estat per identificar les necessitats de cada territori i planificar una política d’habitatge a llarg termini. No es tractaria simplement de concedir subvencions perquè empreses privades construeixin, sinó de recuperar capacitat directa del sector públic per promoure habitatge i decidir on, quan i amb quines característiques es construeix.

L’objectiu seria disposar d’un parc públic d’habitatge suficient i permanent, especialment en aquelles zones on la pressió residencial és més elevada, però també actuar en territoris on la manca d’habitatge està condicionant la capacitat de retenir població i activitat econòmica.

Aquesta mateixa estructura podria assumir programes de rehabilitació d’edificis antics, recuperació d’immobles buits, transformació d’edificis que tinguin potencial residencial i renovació del parc d’habitatge públic existent. D’aquesta manera, la política pública no dependria únicament de construir habitatges nous, sinó que actuaria sobre tot el patrimoni immobiliari que ja existeix.

I qui hauria de finançar aquesta política?

Aquí entra en joc una segona peça fonamental: la banca pública.

Si volem desenvolupar una política d’habitatge pública de gran escala, no té gaire sentit que l’Estat o les administracions públiques depenguin exclusivament de la banca privada per obtenir el finançament necessari per construir, rehabilitar i gestionar aquest parc d’habitatges.

Cal disposar d’una banca pública capaç de finançar aquesta política a llarg termini i en unes condicions vinculades a l’interès general.

Això no significa que el finançament públic sigui gratuït ni que no tingui un cost. Evidentment, construir un habitatge, rehabilitar un edifici o adquirir sòl té un cost econòmic i financer. La qüestió és qui assumeix aquest cost, en quines condicions i quin marge es genera en el procés.

Una institució financera pública pot treballar amb una perspectiva diferent de la d’una entitat privada, perquè la seva finalitat no ha de ser maximitzar el benefici dels accionistes, sinó garantir que els recursos financers contribueixin a assolir objectius d’interès general. Això permetria plantejar operacions de finançament amb terminis llargs, costos ajustats i retorns vinculats a la sostenibilitat econòmica dels projectes.

Per tant, empresa pública d’habitatge i banca pública haurien de formar part d’una mateixa estratègia: una seria responsable de generar i gestionar habitatge i l’altra proporcionaria una part essencial de la capacitat financera necessària per desenvolupar aquesta política.

No es tracta de pensar que el diner públic és gratuït, sinó d’entendre que el finançament públic pot tenir una funció estratègica i que els interessos que genera poden revertir, directament o indirectament, en la mateixa societat.

El New Deal ens recorda que és possible mobilitzar recursos públics

Aquesta idea tampoc és una extravagància econòmica sense precedents. La història contemporània ens ofereix exemples de moments en què els governs han decidit incrementar extraordinàriament la seva capacitat d’intervenció per afrontar una crisi econòmica i social.

El New Deal impulsat per Franklin D. Roosevelt als Estats Units durant la dècada de 1930 és probablement un dels exemples més coneguts. Davant una crisi econòmica d’una magnitud extraordinària, el govern federal va posar en marxa programes d’inversió, obra pública, ocupació i intervenció econòmica que van transformar la capacitat de l’Estat per actuar davant la crisi.

Entre aquests instruments hi havia també actuacions relacionades amb l’habitatge i la rehabilitació urbana. El principi fonamental que podem extreure d’aquella experiència és que, davant d’un problema que afecta tota la societat, l’administració pública pot mobilitzar recursos a una escala que el mercat, actuant de manera fragmentada, pot no ser capaç d’assolir.

Avui el problema és diferent i les circumstàncies econòmiques també ho són, però la pregunta és semblant: si una societat necessita habitatge i el sistema existent no és capaç de generar-ne prou a un preu assumible, per què no pot el sector públic incrementar directament la seva capacitat de producció?

Més població significa més necessitat d’habitatge

Aquesta qüestió és especialment important en un moment en què Catalunya, Espanya i diferents zones d’Europa estan experimentant canvis demogràfics importants.

No es pot defensar una política que afavoreixi o assumeixi un augment de població i, al mateix temps, ignorar les conseqüències que aquest augment té sobre l’habitatge, les infraestructures, els serveis públics i el territori.

Cada nova llar necessita un lloc on viure. I si el nombre de llars augmenta més ràpidament que el nombre d’habitatges disponibles, la pressió sobre els preus tendeix a augmentar.

Per això, una política responsable hauria de planificar conjuntament població, ocupació, infraestructures i habitatge. Si sabem que un territori necessitarà més habitatges durant els pròxims deu, quinze o vint anys, l’administració no hauria d’esperar que el problema aparegui per començar a actuar.

Hauria de planificar avui el sòl, els projectes, la construcció i el finançament que permetin disposar demà dels habitatges necessaris.

Per què no es fa a una escala molt més gran?

Aquesta és probablement la pregunta més important.

Perquè recursos hi ha, capacitat tècnica també existeix i instruments financers públics ja funcionen a Europa. Cal implicar i oferir a la UE aquesta solució. El que manca és, sobretot, una aposta política prou ambiciosa per convertir l’habitatge en una veritable política europea i per recuperar capacitat pública directa en la seva promoció i finançament.

I aquesta decisió té conseqüències econòmiques.

Una administració que construeix directament habitatge públic redueix la dependència de determinats operadors privats. Una banca pública que financés una part significativa d’aquestes actuacions reduiria també la dependència del sistema financer privat. I un parc públic permanent d’habitatge faria que una part del mercat residencial deixés d’estar sotmesa exclusivament a les lògiques de rendibilitat de l’inversor privat.

Això significa que hi ha interessos econòmics que poden veure afectada la seva activitat quan el sector públic decideix intervenir directament en un mercat tan important com el de l’habitatge.

No cal afirmar que existeixi una conspiració ni atribuir intencions concretes a tots els actors del sector. Però sí que és legítim plantejar una pregunta política: qui guanya i qui deixa de guanyar quan l’habitatge deixa de ser principalment un actiu d’inversió i passa a ser també una responsabilitat directa del sector públic?

Perquè darrere de cada habitatge hi ha constructors, promotors, propietaris, inversors, bancs, fons d’inversió, administracions i ciutadans, i cadascun d’aquests actors té interessos diferents.

L’habitatge com a servei essencial

L’habitatge no és exactament com qualsevol altre producte.

Una persona pot decidir si compra un cotxe nou o manté el que ja té, si canvia de telèfon o espera un any més, però no pot decidir deixar de tenir un lloc on viure.

Per això l’habitatge té una dimensió econòmica, però també té una dimensió social fonamental.

Una societat que no pot garantir que els seus treballadors, els seus joves i les seves famílies puguin accedir a un habitatge digne acaba generant problemes que van molt més enllà del mercat immobiliari.

Afecta l’emancipació, la natalitat, la mobilitat laboral, la cohesió territorial, la pobresa, la desigualtat i fins i tot la capacitat de les empreses i dels serveis públics per trobar professionals que puguin viure en els territoris on són necessaris.

Per això cal deixar de plantejar el debat únicament en termes de si hem de regular més o menys el mercat.

La pregunta hauria de ser molt més ambiciosa:

Quants habitatges necessita la nostra societat i quina capacitat pública volem tenir per garantir que es construeixin?

Una proposta de futur

La resposta podria començar amb la creació d’una empresa pública de gestió integral d’immobles, amb capacitat per promoure, construir, adquirir, rehabilitar, reformar i gestionar habitatge, vinculada a una banca pública capaç de proporcionar el finançament necessari per desenvolupar aquesta política a llarg termini.

Aquesta estructura no hauria de substituir necessàriament el sector privat, sinó complementar-lo i crear un contrapès públic suficient per garantir que l’habitatge assequible no depengui exclusivament de les decisions d’inversió privada.

Perquè quan augmenta la població, augmenta la necessitat d’habitatge. Quan augmenta la necessitat d’habitatge, cal augmentar l’oferta. I quan l’oferta privada no és suficient per garantir habitatge assequible, el sector públic ha de tenir capacitat per intervenir directament.

El debat, per tant, no hauria de ser entre mercat o Estat com si només poguéssim escollir una de les dues opcions.

El debat és si volem que l’Estat, la Generalitat i els ajuntaments tinguin prou capacitat per garantir que un bé tan essencial com l’habitatge no quedi sotmès exclusivament a les lògiques del mercat.

I aquí apareix una conclusió incòmoda però necessària: si aquesta solució és tècnicament possible, econòmicament viable i ja existeixen precedents d’intervenció pública a gran escala, potser el principal obstacle no és la impossibilitat de fer-ho, sinó els interessos econòmics que es poden veure afectats quan el sector públic decideix recuperar protagonisme.

Perquè una gran empresa pública d’habitatge, finançada per una banca pública i amb capacitat per construir i rehabilitar massivament, significaria que una part del negoci immobiliari i financer deixaria d’estar exclusivament en mans del sector privat.

I potser aquesta és precisament la raó per la qual costa tant avançar.

Quan es tracta de garantir drets essencials, la iniciativa pública no hauria de ser l’últim recurs. Hauria de ser una de les principals eines de la societat.

Amb l’habitatge, com en tants altres àmbits, la pública també pot ser la solució.